Budowa domu - od czego zacząć?

Poradnik dla budujących dom

Poniżej przeczytają Państwo poradnik, który może być pomocny w przygotowaniu się do budowy domu. Opisałem w nim, na podstawie swoich doświadczeń, co należy sprawdzić, co wziąć pod uwagę przy zakupie ziemi oraz projektu, a także jakie dokumenty będą potrzebne przed rozpoczęciem budowy.


Spis treści

Etap 1 - wybór działki i projektu

Wybierając działkę, powinniśmy sprawdzić, czy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) jest ona przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną. Znajdują się tam parametry, które determinują nam bryłę budynku, jego szerokość wzdłuż frontu działki, maksymalną wysokość, a także rodzaj dachu. Przykładowo mając front działki o długości 18 m i wiedząc, że warunki zabudowy w MPZP określają nam minimalną odległość zabudowy od boków działki na 4 m, nasz dom nie może mieć przekraczać 12 m wzdłuż frontu działki. Następnym krokiem będzie przejrzenie Księgi Wieczystej, w celu sprawdzenia stanu prawnego działki. Dalej sprawdzamy, jakie są warunki zabudowy dla działki, ile procent powierzchni działki może zostać zabudowane, oraz ile metrów od frontu i boków działki musi pozostać niezabudowane. Przy jej wyborze działki trzeba wziąć pod uwagę następujące parametry:

  • położenie działki względem kierunków świata, idealna sytuacja jest taka, gdy ogródek będzie od strony południowej
  • dostęp działki do drogi asfaltowej
  • dostęp do wodociągów i kanalizacji
  • rejon miejski / wiejski
  • dostęp do szkół, komunikacji miejskiej, PKS, PKP - ten punkt jest szczególnie ważny gdy w planach są dzieci
  • dostęp do sklepów

W internecie można znaleźć setki gotowych projektów, jednak wybrać ten, który będzie spełniał nasze oczekiwania to nie lada sztuka. Nie należy się tutaj spieszyć, gdyż projektów jest naprawdę dużo i warto poświecić trochę czasu na przejrzenie kilku najpopularniejszych portali z projektami. Można od razu wykluczyć te projekty, które nie będą spełniały warunków zabudowy z MPZP. Dzięki temu ilość projektów do przeanalizowania powinna się znacznie się zmniejszyć. Gdy żaden z z nich nie spełni naszych wymagań, będziemy musieli poszukać architekta, który zaprojektuje dom wg naszych wytycznych.

Koszty

  • gotowy projekt 2.000 zł - 4.000 zł
  • projekt indywidualny - od 5.000 zł
  • przykładowa cena działki budowlanej k. Poznania to koszt około 140 zł/m2


podane ceny obowiązywały w roku 2018/2019

Etap 2 - adaptacja projektu

Adaptacja polega na sporządzeniu Projektu Zagospodarowania, czyli naniesieniu obrysu budynku na mapce geodezyjnej (którą sporządza geodeta) naszej działki oraz na dopasowaniu fundamentów do wyników badań gruntu. Jeżeli mamy projekt indywidualny, adaptacji dokonuje architekt, który projektował dom. Gdy kupiliśmy gotowy projekt, należy poszukać architekta lokalnego, który dokona adaptacji. Może on zaproponować zrobienie adaptacji fundamentów, wg danych ogólnych dostępnych dla danego rejonu. Odradzam tę opcję, ponieważ można spotkać się z zaleganiem plastycznych gruntów spoistych lub występowaniem wód gruntowych, co wpływa na fundamenty budynku. Dużo lepszym wyborem będzie zlecenie ekspertyzy geologicznej gruntu. Polega ona na zrobieniu odwiertów w miejscu, gdzie będzie stał dom, oraz analizie wydobytej ziemi. Na tej podstawie architekt adaptujący wraz z konstruktorem zaadoptują fundament budynku do gruntu na działce.

Koszty

  • Geolog; badanie gruntu - 800 zł (200 zł za 1 odwiert)
  • Architekt; adaptacja - 2.500 zł
  • Geodeta; 10 szt. mapek do celów projektowych - 600 zł


podane ceny obowiązywały w roku 2018/2019

Etap 3 - pozwolenie na budowę

W dalszej kolejności powinniśmy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Niezależnie od tego, czy wniosek składamy osobiście, czy zrobi to za nas architekt lokalny, będziemy potrzebowali następujące dokumenty:

  • Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego / załatwiamy w Urzędzie Miasta /
  • Mapa do celów projektowych / sporządza geodeta /
  • Ekspertyza geologiczna gruntu / sporządza firma geologiczna /
  • Oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem / wzór oświadczenia dostajemy od architekta /
  • 4 egzemplarze projektu budowlany, na który składa się Projekt Architektoniczno-Budowlany i Projekt Zagospodarowania / te dokumenty są po stronie architekta /
  • Warunki techniczne dostawy mediów / te dokumenty są po stronie architekta, lub jeżeli już posiadamy umowy z dostawcami prądu, wody... etc. dołączamy je do wniosku /

Czas oczekiwania na pozwolenie na budowę wynosi około 2 miesięcy.

Etap 4 - wykonawca, kierownik budowy

Szukając wykonawcy, polecam najpierw spytać znajomych, najlepszy będzie ktoś z polecenia. Jeżeli nie uda nam się takowego znaleźć, będziemy musieli poszukać wykonawcy z internetu. Proponuję wyszukać kilku lub kilkunastu wykonawców oraz wysłać zapytania ofertowe drogą mailową. Wybieramy kilka najlepszych ofert, warto w tym momencie się trochę potargować. Należy sprawdzić opinie o takim wykonawcy. Oczywiście zdarza się, że opinie na różnych forach są pisane na zlecenie, więc nie należy wierzyć we wszystko, co się przeczyta. Najbardziej wiarygodne są opinie użytkowników zweryfikowanych kont np. na Facebook'u. Można wtedy osobiście zapytać daną osobę o opinię i dopytać szczegóły współpracy z firmą budowlaną. Proponuję też sprawdzić bazę KRS, odnośnie tego jak długo firma działa na rynku oraz kto jest właścicielem. Warto sprawdzić firmę w Krajowym Rejestrze Dłużników, lub w Biurze Informacji Gospodarczej, czy firma jest zadłużona. Opcja ta jest niestety płatna. Polecam także darmowe sprawdzenie kontrahenta w białej księdze , czyli wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT, nalezy zwrócic uwagę, czy zgadza się numer konta na który będziemy przelewać pieniądze: https://www.podatki.gov.pl/wykaz-podatnikow-vat-wyszukiwarka. Kiedy już wybierzemy wykonawcę, dochodzimy do momentu kiedy trzeba podpisać umowę.

. Umowa powinna zawierać:

  • miejsce wykonywania prac
  • datę rozpoczęcia prac
  • zakres robót w poszczególnych etapach budowy, wraz z ich terminami ukończenia
  • całkowitą wycenę budowy,
  • harmonogram płacowo – terminowy. Najlepiej ustalić po każdym etapie odpowiednią zapłatę,
  • umowa powinna zawierać zapis o zakazie równoległych prac na innych budowach,
  • zaleca się, aby zaopatrzenie w materiały realizował inwestor,
  • datę ukończenia,
  • kary umowne za opóźnienia, tutaj przyjmuje się 0,1% za każdy dzień zwłoki i w umowie powinno się je określać kwotowo, np. dla umowy opiewającej na 200.000 zł przyjmuje się kary umowne w wysokości 200 zł za każdy dzień zwłoki. Tutaj słowo "każdy" jest bardzo ważne, bo obejmuje także dni wolne od pracy,
  • kary umowne za zerwanie umowy,
  • każdą stronę podpisaną przez wykonawcę i przez zleceniodawcę,


Dobrym rozwiązaniem minimalizującym potencjalne straty, lub opóźnienia i problemy z wykonawcą jest rozłożenie budowy na kilka umów:

  • budowa do stanu zerowego
  • budowa do stanu surowego zamkniętego
  • budowa do stanu wykończeniowego
  • instalacje i przyłącza techniczne

Jeżeli firma dobrze wywiąże się z pierwszej umowy, będzie można zadecydować o podpisaniu umowy na kolejny etap prac.

Nie należy wierzyć w słowne zapewnienia wykonawcy, wszystkie najważniejsze aspekty muszą znaleźć się w umowie.

W następnej kolejności musimy poszukać kierownika budowy. Kierownik budowy nie może być z polecenia wykonawcy, należy go poszukać we własnym zakresie, jest to Państwa sojusznik w przypadku problemów z wykonawcą.